21 cosas que debe saber antes de comprar una antigua granja

Cuando comencé a buscar una granja, estaba mirando muchas granjas antiguas. Quería restaurar algo con un poco de historia. Desafortunadamente, la realidad de comprar una granja vieja era mucho más complicada y costosa de lo que los sueños podían soportar.

Aprendí mucho sobre la compra de una antigua granja y qué buscar en ese proceso. Además, recientemente mi hermano y su familia hicieron exactamente lo que había soñado. Compraron una granja de 1927 por un buen precio y comenzaron a renovarla.

Basado en vivir indirectamente a través de sus experiencias y mis propios intentos de comprar una granja, quiero compartir con ustedes algunas cosas a considerar antes de realizar la compra.

La captura con una antigua granja

Lo primero sobre lo que necesito advertirte es que la restauración de antiguas granjas se ha vuelto muy popular. Es muy difícil encontrar casas de campo económicas que sean fáciles de renovar. Esas soñadoras y grandiosas casas antiguas son compradas rápidamente por compradores inteligentes y bien financiados en el momento en que aparecen en el mercado.

Lo que queda en el inventario, o en la lista de precios bajos, son las casas que necesitan una cantidad significativa de trabajo y fondos. O eso o tienen secretos oscuros que debes descubrir antes de comprar.

Descubriendo esos oscuros secretos

A veces esos secretos oscuros son cosas como pintura con plomo o asbesto. Estas cosas requieren técnicas especiales para remediar y puede ser bastante costoso tratarlas de manera segura. Otras veces los secretos son realmente subterráneos.

1. Derechos minerales escriturados

En algunos casos, las propiedades más antiguas han cedido derechos de minerales o gas natural a corporaciones. A veces, la infraestructura para la extracción ya está en su lugar, pero otras veces, esos derechos son propiedad pero no se han ejercido.

Eso significa que estas compañías más tarde podrían decidir realizar la extracción justo debajo del suelo del jardín que ha pasado años mejorando o justo donde colocó su granero. Los derechos de extracción propios pero no utilizados pueden ser un gran problema si está tratando de planificar el diseño de su granja a largo plazo.

2. Fugas en el tanque de residuos

Algunas de las propiedades que analizamos tenían fugas peligrosas de tanques de desechos sépticos o de ganado. Debido a la falta de mantenimiento, los tanques y las tuberías relacionadas desarrollaron fallas, se deterioraron y se volvieron peligrosos.

En esos casos, había estipulaciones especiales de compra que requerían que los peligros fueran remediados en un corto período de tiempo como condición de la venta. En los ejemplos que encontramos, eso efectivamente agregó $ 15, 000 - $ 30, 000 al costo de la compra.

3. Problemas de línea de propiedad

Uno de los problemas más comunes que encontramos en las compras en granjas fue el problema con las líneas de propiedad. Esto se aplicaba a las antiguas propiedades agrícolas que habían sido divididas entre la familia, vendidas y luego revendidas.

La tierra a menudo se vende a bajo precio debido al éxodo masivo de las zonas rurales. Entonces, nadie invirtió en encuestas. Esto lleva a mucha confusión sobre las líneas de propiedad. En algunos casos, las disputas terminaron en los tribunales o se requirió una costosa investigación de escrituras.

4. Cuestiones de derecho de acceso

En dos casas que vimos, el camino de entrada a las casas estaba en propiedades que habían sido vendidas a otras personas. Las casas estaban efectivamente sin litoral.

Habrían requerido una amplia limpieza y largas instalaciones de acceso para acceder a la carretera. Alternativamente, negociar los derechos de acceso de los otros propietarios es una opción.

5. Infraestructura pública

Como es mucho más barato y más fácil instalar la infraestructura pública en las zonas rurales, se construyeron muchas carreteras o tuberías subterráneas sobre o a través de tierras de cultivo (especialmente tierras en barbecho). Como resultado, varias de las granjas que vimos tenían sus parcelas de tierra utilizables divididas torpemente por carreteras o servidumbres.

Consideraciones legales y financieras

Además de asegurarse de desenterrar todas las complicaciones en tierra, a menudo también hay consideraciones legales y financieras que enfrentar.

6. Cuestiones testamentarias

A menudo, las viejas granjas salen al mercado debido a la muerte de los propietarios originales o sus descendientes. A veces hay asuntos de sucesiones pendientes. Ocasionalmente, los miembros de la familia están en disputa por las divisiones de propiedad.

7. Múltiples propietarios

Si las granjas y la tierra se dejan a múltiples hijos o nietos, todos deben aceptar la venta. Incluso si están de acuerdo con la venta en teoría, pueden tener diferencias de opinión sobre el precio, los compromisos que están dispuestos a hacer, si harán o no reparaciones para cerrar un trato, y más.

Conseguir un contrato con una de las partes ya es bastante desafiante. Intentar negociar con múltiples vendedores con diferentes motivaciones y apegos a la propiedad puede hacer que el proceso sea casi imposible. Como mínimo, espere que el proceso de cierre tome más tiempo que cuando se trata con un propietario.

8. Cuestiones de zonificación

Otro factor que surgió en varias propiedades relacionadas con la zonificación. Las granjas que tenían tiendas, molinos públicos de granos, grandes operaciones lácteas, etc. podrían ser parcialmente zonales comerciales, mientras que la granja familiar se considera rural o residencial.

Dado que el tipo de zonificación dictará los tipos de permisos que necesita y sus decisiones de infraestructura, debe asegurarse de que la zonificación funcione con sus planes o se pueda cambiar. También puede tener un impacto en las opciones de financiamiento bancario.

9. Seguros

Si tiene problemas para comprar y renovar una granja, entonces apuesto a que querrá proteger su inversión asegurándola. El desafío aquí es que muchas viejas granjas no están a la altura del código.

Como tal, muchas aseguradoras no extenderán el seguro a un nuevo propietario (incluso si anteriormente estaba asegurado por el propietario anterior). Es posible que tenga que ganar dinero antes de ser elegible para un seguro que puede ser arriesgado.

10. Financiamiento bancario

También puede ser difícil obtener financiamiento bancario en antiguas granjas. Cuestiones como pintura descascarada, chimeneas deterioradas, materiales de construcción peligrosos y más pueden evitar que los bancos estén dispuestos a suscribir su préstamo.

Cuando pueda obtener financiamiento, a menudo tendrá que invertir más dinero. También es posible que deba financiar sus reparaciones con su préstamo. El banco podría responsabilizarlo para completar las reparaciones en un horario contratado.

11. Propiedades del Banco

Muchas casas de labranza antiguas son propiedad de bancos debido a la ejecución hipotecaria. Por razones que no entiendo, los bancos no son los vendedores más motivados.

Generalmente venden casas como están y prefieren las ofertas en efectivo. También pueden rechazar ofertas de precio completo si tienen razones para creer que el valor de la propiedad podría aumentar en el futuro. Por lo tanto, puede ser muy complicado tratar de comprar una antigua casa de campo propiedad del banco.

Complicaciones de la renovación de la antigua granja

Ahora, si todavía está considerando una antigua granja, estoy seguro de que se dará cuenta de que habrá mucho trabajo por hacer para que sea el hogar de sus sueños. Sin embargo, muchas personas subestiman los costos y el tiempo involucrados en una posibilidad remota.

Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta al hacer sus estimaciones de costos para acercarse a la realidad.

12. Cuestiones fundamentales

Una de las casas antiguas que vimos era asombrosamente hermosa y aparentemente en excelentes condiciones, pero muy barata. Tras la inspección, descubrimos que la razón era una base defectuosa.

Básicamente, la base no pudo repararse. Había un riesgo real de que la casa se derrumbara, particularmente debido a los extremos climáticos más violentos en estos días. Toda la casa necesitaba ser trasladada, luego reinstalada en una nueva base.

Los costos estimados para una nueva fundación y la mudanza de la casa más que duplicaron el precio de compra, convirtiendo lo que parecía un buen negocio en una inversión costosa y arriesgada.

13. Seguridad del agua

Muchas casas de labranza antiguas dependen del agua de pozo. Si vives en un lugar con excelente calidad de agua, eso puede ser una ventaja. Pero los pozos, especialmente aquellos que no se han mantenido, también pueden ser una fuente de enfermedad a la espera de suceder.

El envejecimiento de las partes del pozo, las influencias ambientales, el agua estancada, las fuentes de escorrentía y más pueden contaminar las aguas subterráneas. Además, las tuberías de plomo y la soldadura no fueron prohibidas oficialmente en fontanería en los EE. UU. Hasta 1986. Por lo tanto, las tuberías más antiguas podrían significar mayores riesgos de envenenamiento por plomo.

La prueba del agua por adelantado se puede hacer con kits caseros o pruebas de laboratorio:

- Pruebas de laboratorio

Pagar un análisis completo del agua del laboratorio puede costar más de $ 700. Además, si utiliza una instalación estatal para realizar la prueba y su agua es tóxica, es posible que deba remediar el problema antes de la ocupación. A veces, los vendedores de antiguas granjas ni siquiera permiten pruebas de agua completas, ya que esos resultados podrían complicar la venta futura.

- Pasar / reprobar pruebas en el hogar

Pero las pruebas más simples, como una prueba de coliformes y E. coli para aprobar / reprobar o un kit de prueba de plomo en el hogar pueden brindarle pistas sobre la condición de su fuente de agua. Cuando combina esos resultados con su informe de inspección de la casa, eso puede ayudarlo a determinar qué tipo de reparaciones podrían ser necesarias para la seguridad del agua.

14. Presión de agua

Mientras hablamos de agua, también debes verificar la presión del agua. Las casas residenciales tienden a tener 40-50 PSI. Los niveles en el rango de 60-80 psi, pueden necesitar ser acelerados usando un regulador de presión para mayor comodidad. Más presión de 80 psi podría conducir a una tubería dañada y debe investigarse para determinar el problema.

La baja presión en un pozo también suele indicar un problema del sistema. Podría ser una obstrucción, un problema con el tanque o la vejiga del pozo u otros factores.

Los costos para reparar pozos varían dramáticamente dependiendo de cómo se instaló y cuál es el problema. Puede ser algo tan simple como reemplazar una pieza o tan costoso como instalar un sistema completamente nuevo.

15. Aceite o leña

Además, muchas casas de labranza antiguas se calientan con estufas de leña o calor de aceite. Actualmente, el costo de calentar una casa usando petróleo es de 2 a 4 veces mayor que el gas natural. Por lo tanto, es posible que necesite aumentar su presupuesto para calefacción de invierno o actualizarse a un sistema moderno de HVAC para ahorrar dinero a largo plazo.

Las estufas de leña pueden ser increíbles. Pero vienen con riesgos de incendio inherentes, más trabajo de su parte y problemas de calidad del aire. Es posible que desee actualizar a una estufa de combustión más limpia o instalar un sistema de purificador de aire para mantener a su familia saludable.

16. Aire acondicionado

El aire central ni siquiera se convirtió en una cosa hasta la década de 1970. Entonces, una de las cosas increíbles de muchas casas de labranza antiguas es que a menudo fueron construidas para mantenerse frescas en verano con solo abrir las ventanas. Aún así, a medida que las temperaturas se elevan más, y más a menudo en estos días, podría ser necesario AC.

17. Eléctrico

Incluso la edad del medidor eléctrico insinúa la mezcolanza de circuitos que se espera dentro.

En el pasado, la gente no construía casas gigantes de una sola vez. En cambio, construyeron una pequeña casa y la agregaron a lo largo de los años. A menudo, las áreas de arriba o las alas laterales llegaron más tarde a medida que las familias crecían o el tiempo lo permitía.

Como resultado, las casas viejas son a menudo un mosaico de eras eléctricas. El aluminio, el aislamiento de asbesto, la tela barnizada y el cableado de perillas y tubos, además de otros, podrían funcionar en el mismo sistema.

A menos que planee reemplazar todo el sistema eléctrico a la vez, deberá comprender el riesgo de cada uno de estos sistemas de cableado más antiguos para realizar reparaciones de manera gradual. También querrá inspeccionar el trabajo anterior para asegurarse de que no haya riesgos de incendio ocultos. También es probable que desee colocar una caja de interruptores moderna para regular mejor su sistema.

18. electrodomésticos

Sobre el tema de las cosas eléctricas, las granjas antiguas a menudo tienen electrodomésticos viejos que deben actualizarse con modelos más nuevos y más eficientes. Dependiendo de la edad y el estado de la casa, eso podría no ser tan fácil.

Puede que tenga que crear lugares para secadoras e instalar cableado y ventilación. Es posible que tenga que quitar los gabinetes y las tuberías y agregar salidas para lavavajillas. Las máquinas de hielo en el refrigerador pueden requerir la adición de una fuente de agua.

Siempre puedes ir a la vieja escuela en estas cosas. Pero, una vez que está acostumbrado a los refrigeradores gigantes comunes hoy en día, es difícil sobrevivir con las pequeñas cajas de hielo del pasado.

19. Peligros de paisajismo

Otra gran cosa acerca de las antiguas granjas es que a menudo tienen jardines maduros. Esos bonitos robles grandes con columpios de llantas, o lilas llenas de flores, son una ventaja. Sin embargo, a veces, el paisajismo descuidado puede ser extremadamente costoso o lento de controlar.

Abordar los setos descuidados, las plantas de retoños que se han extendido, las raíces demasiado cerca de la casa, los árboles enfermos demasiado grandes para caerse sin grúas y más pueden aumentar el precio de hacer que una antigua granja sea segura para su familia.

20. Dependencias

Las dependencias en buena forma hacen que el hogar sea mucho más fácil. Pero, caer en líos, no importa cuán encantador, es una historia diferente. Con el viejo edificio de barnwood haciendo furor en estos días, los compradores a menudo piensan que esos graneros medio derrumbados serán dinero fácil.

Desafortunadamente, son más a menudo áreas de desastre infestadas de termitas, moho o bichos que nadie está interesado en salvar, y crean un peligro adicional de incendio. Pueden dificultar el aseguramiento de su propiedad. Pueden restar valor a la estética. Además, pueden presentar riesgos de seguridad para sus hijos o ganado.

Asegúrese de saber de qué están hechos sus graneros y lo difícil que será repararlos o eliminarlos antes de comprarlos. De lo contrario, podría tener mucho trabajo o un peligro a largo plazo para la vista / seguridad.

21. Hogar, dulce hogar

Lo último que quiero que sepa sobre la compra de una antigua granja es que vale la pena restaurar incluso las menos perfectas siempre que tenga el presupuesto. Las antiguas casas de labranza que aún están en pie y que vale la pena salvar son tesoros históricos.

Cuando retira la horrible tabla de Masonita y descubre madera dura, tallado a mano, su alma se eleva. Cuando levantas esa horrible alfombra y encuentras magníficos tablones de madera dura, es como oro llamativo.

Después de varios años de renovaciones, cuando te sientas en tu porche maravillosamente restaurado de 100 años, en tu columpio de madera de granero y te sientes totalmente en casa, sabrás que cada momento y cada centavo fueron bien gastados.